敷引特約ってなんですか？

敷引特約とは、敷金契約に付されるものであって、明渡しの際に賃貸人が賃借人に返還すべき敷金からあらかじめ一定金額ないし一定割合を控除しておく旨の特約条項をいいます。具体的には「敷金８０万円、敷引６０万円」、「敷金は家賃の３カ月分、明渡し時には内２カ月分を差し引いた１カ月分を返還する」等の条項で、関西地方（特に阪神地域）において慣習として定められてきたものです。

敷引の法的性質とは？

　敷引の法的性質については、当事者間で明確な合意（賃貸借契約成立の謝礼とする、自然損耗の修繕費用とする等）がある場合は、原則としてその合意のとおりの内容となりますが、当事者間で明確ない合意がない場合は、賃貸借契約成立の謝礼、自然損耗の修繕費用、更新料免除の対価、賃貸借契約後の空室損料、賃料を低額にすることの代償などの要素が渾然一体となったもので、これらのさまざまな要素が含まれていると解されています。

敷引特約は有効か？

　従来の裁判例においては、敷引の性質について渾然一体説に立ったうえで、敷引には一定の合理性があり、暴利行為に当たるなどの特段の事情がない限り、敷引特約それ自体は有効とされてきていました。

消費者契約法と敷引特約

　上記で述べたとおり、敷引特約については、暴利行為に当たるなどの特段の事情がない限り有効と考えられていましたが、消費者契約法の施行後は敷引特約を同法１０条により無効とされるべきであるとの主張が見受けれれるようになりました。

　消費者契約法１０条は、「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」と定めています。

　すなわち、賃貸業を営む賃貸人との間で消費者でる賃借人がなした敷引特約が、①民法等より義務を加重するものであり、かつ、②信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであれば、同法１０条による無効となるとされています。

　しかし、消費者契約法施行後の賃貸借契約において、敷引特約が必ずしも全て無効となるわけではなく、無効と判断される範囲については事案によりさまざまであり、敷引特約に一定の合理性を認め、適正な範囲を超える限度で無効とする判決も存在しています。

　適正な範囲を超えるか否かの判断は、敷金の額、敷引の額、賃料額、賃貸物件の広さ、賃貸借期間などを総合考慮して決まります。